Montauban : ce que les diagnostics révèlent, ou non, des appartements en copropriété

14 678 diagnostics enregistrés composent la dernière photographie officielle utilisée pour cette analyse de Montauban, publiée le 7 octobre 2026 à partir de l’extraction ADEME du 28 septembre. Pour les appartements et les copropriétés, cette actualisation apporte des repères énergétiques, mais laisse une question centrale ouverte : quelle part des résultats correspond à une lecture collective du bâti, et quelle part relève de diagnostics individuels ? Les faits disponibles ne donnent pas cette ventilation. Ils décrivent un ensemble d’enregistrements, dans lequel un même logement peut apparaître plusieurs fois. L’actualité tient donc à l’analyse de cette base locale mise à jour, et non à l’annonce d’un événement municipal.

14 678 diagnostics : où situer les lectures collective et individuelle ?

La méthode consiste d’abord à garder le bon dénominateur : les 14 678 entrées sont des diagnostics enregistrés, pas 14 678 logements uniques, appartements ou copropriétés. La commune étudiée est Montauban, dans le Tarn-et-Garonne, identifiée par le code INSEE 82121 ; la population de référence du jeu local est de 62 945 habitants. Ce cadre géographique ne renseigne toutefois ni le nombre de copropriétés ni celui des appartements diagnostiqués. Sans indication sur le caractère collectif ou individuel de chaque enregistrement, il n’est pas possible de construire deux bilans séparés. Présenter les résultats communaux comme le bilan énergétique des seules copropriétés dépasserait donc le contenu de l’extraction fournie.

• Périmètre : Montauban, code INSEE 82121, avec une extraction ADEME datée du 28 septembre 2026.
• Unité comptée : le diagnostic enregistré ; plusieurs diagnostics peuvent concerner un même logement.
• Ventilations absentes des faits fournis : appartements en copropriété, logements uniques, diagnostics collectifs et diagnostics individuels.

33,2 % de maisons : les appartements ne se déduisent pas du solde

La part annoncée des maisons individuelles atteint 33,2 %. Pour un sujet centré sur les appartements, ce repère ne suffit pas à caractériser le reste du corpus. Les faits ne fournissent pas une répartition complète par type de bien, ni une ventilation par mode de propriété. Il serait donc incorrect de transformer automatiquement tout ce qui n’est pas identifié comme maison individuelle en appartements en copropriété. Cette réserve concerne aussi les étiquettes énergétiques : aucune répartition de A à G propre aux appartements n’est disponible. Le profil communal constitue un contexte de lecture, mais pas une mesure autonome de la performance de ces seuls biens.

La même distinction vaut lorsqu’on passe de l’appartement à l’immeuble. Les données communiquées ne donnent ni le nombre d’immeubles représentés, ni le nombre de logements associés à un éventuel diagnostic collectif. Elles ne permettent pas davantage de rapprocher, pour une même adresse, une information collective et des résultats individuels. Une étiquette présente dans la base ne peut donc pas être attribuée, sur la seule foi des totaux locaux, à l’ensemble d’une copropriété ou à chacun de ses appartements. La conséquence concrète est une limite de restitution : cette analyse peut décrire le corpus diagnostiqué de Montauban, mais elle ne peut établir le bilan d’un immeuble particulier.

À Montauban, 5 743 diagnostics C sans ventilation par copropriété

La répartition énergétique place l’étiquette C à 5 743 diagnostics, soit 39,1 %, et l’étiquette D à 5 052, soit 34,4 %. À l’autre extrémité de la distribution, A représente 398 enregistrements, soit 2,7 %, et B en rassemble 1 031, soit 7,0 %. Ces valeurs décrivent les fréquences des étiquettes dans l’ensemble fourni. Elles ne disent pas si les appartements sont davantage présents dans une classe, ni si les diagnostics collectifs présentent une distribution différente de celle des diagnostics individuels. Pour traiter la copropriété avec précision, il faut conserver cette absence de ventilation jusque dans l’interprétation : la fréquence d’une classe à Montauban ne préjuge pas de celle d’un appartement donné.

Les classes les moins favorables sont également documentées à l’échelle des diagnostics : E compte 1 742 enregistrements, soit 11,9 %, F en compte 531, soit 3,6 %, et G en compte 181, soit 1,2 %. Le regroupement F et G atteint 712 diagnostics, soit 4,9 % selon le taux fourni. Ce chiffre ne correspond pas à 712 appartements distincts, encore moins à 712 copropriétés. La possibilité qu’un même logement apparaisse plusieurs fois interdit cette conversion. Sans rapprochement des enregistrements concernant les mêmes biens, on ne peut pas mesurer le nombre de logements uniques concernés, ni déterminer la part de ces résultats qui relève du seul parc d’appartements.

63,6 % de bâti antérieur à 1975 : un contexte, pas une explication unique

L’ancienneté apporte un deuxième éclairage sur le corpus. La période dominante est celle d’avant 1948, avec 33,7 % du corpus géolocalisé. Les repères cumulés fournis indiquent également 33,7 % de bâti antérieur à 1949, 63,6 % antérieur à 1975 et 78,7 % relevant des périodes antérieures à 2001. Ces seuils doivent rester présentés avec leurs libellés respectifs, sans reconstituer des catégories absentes des faits. Ils signalent la place du bâti ancien dans les données disponibles. Ils ne constituent cependant pas une description spécifique de l’âge des copropriétés : aucun croisement entre période de construction, type de logement et mode de propriété n’est communiqué.

Rapprocher cette ancienneté des étiquettes E, F ou G peut susciter une question d’analyse, mais les chiffres fournis n’établissent pas de relation mesurée entre ces variables. Ils ne permettent donc pas d’affirmer que les diagnostics les moins favorables concernent principalement les appartements anciens, ni que l’âge explique à lui seul leur résultat. La base présentée ne renseigne pas non plus un historique des interventions dans les copropriétés. Pour un immeuble particulier, le repère communal d’ancienneté ne remplace ainsi aucune donnée propre au bâtiment. Le constat reste descriptif : les périodes anciennes occupent une place importante dans le corpus, sans qu’une causalité énergétique puisse être déduite de cette seule observation.

69 m² et 169 kWh/m²/an : des médianes sans profil d’appartement type

La surface médiane de 69 m² et la consommation médiane de 169 kWh/m²/an offrent deux repères supplémentaires. Le coût énergétique annuel médian estimé est de 1 126 €. Ces trois valeurs ne sont pas présentées comme les caractéristiques d’un même logement ; les réunir pour fabriquer un appartement type de Montauban serait donc trompeur. Aucune médiane propre aux appartements, aux copropriétés ou aux seuls diagnostics collectifs n’est fournie. Pour le lecteur, la portée concrète de ces chiffres reste celle d’un positionnement dans le corpus local, sans possibilité de les convertir en consommation ou en coût attribuable à son appartement à partir des seules données disponibles.

L’électricité est le chauffage principal qui ressort de l’extraction, avec 7 788 diagnostics. Ce volume porte lui aussi sur des enregistrements, non sur un décompte de logements uniques. Surtout, la mention de l’énergie utilisée ne fournit pas la ventilation recherchée entre lecture collective et individuelle. Les faits ne précisent pas comment ces diagnostics se répartissent entre maisons, appartements ou copropriétés. Ils n’établissent pas davantage de lien chiffré entre l’électricité, une période de construction et une étiquette énergétique. Le coût annuel médian demeure, pour sa part, une estimation énergétique : il ne peut être présenté comme un montant de charges de copropriété, ni comme la dépense constatée d’un occupant.

• 69 m² : la surface médiane fournie, sans valeur distincte pour les appartements.
• 169 kWh/m²/an : la consommation médiane, sans ventilation collective ou individuelle.
• 1 126 € : le coût énergétique annuel médian estimé, non un montant de charges de copropriété.
• 7 788 diagnostics : le volume associé à l’électricité comme chauffage principal dans l’extraction.

Consul Dupuy et Place Nationale : aucun palmarès des copropriétés

Les secteurs IRIS analysés sont Consul Dupuy, Bas Pays, Place Nationale, Fonneuve et Garrisson. Leur présence dans le périmètre d’analyse permet de nommer les secteurs étudiés, mais les faits fournis n’attribuent à aucun d’eux un nombre de diagnostics, une proportion d’appartements ou une distribution énergétique. Il n’existe donc pas, dans ce matériau, de fondement pour désigner un secteur comme plus favorable aux copropriétés qu’un autre. Il serait tout aussi infondé de localiser les 712 diagnostics F et G dans certains de ces secteurs. La précision géographique des noms ne doit pas créer l’impression d’une précision statistique qui n’est pas disponible.

À l’échelle d’une copropriété, cette limite territoriale s’ajoute à celle du comptage. Même si un secteur figure parmi les zones analysées, les totaux communaux ne renseignent pas la situation de chaque immeuble qui s’y trouve. Les faits ne permettent pas de comparer les diagnostics collectifs de Consul Dupuy aux diagnostics individuels de Place Nationale, ni de mesurer des écarts entre Bas Pays, Fonneuve et Garrisson. Pour documenter de telles différences, il manquerait des résultats ventilés par secteur et par type de diagnostic. L’analyse locale doit donc s’arrêter au périmètre réellement décrit, sans transformer une liste de secteurs en classement énergétique des appartements.

Inondation et mouvement de terrain : des risques sans lien énergétique établi

Les familles de risques recensées par Géorisques sont l’inondation, le mouvement de terrain, la rupture de barrage et le transport de marchandises dangereuses. Le potentiel radon est indiqué à 1, tandis que la zone sismique est non renseignée. Ces informations complètent le contexte immobilier local, mais elles ne constituent pas des résultats énergétiques. Aucune donnée fournie ne relie une famille de risques à une classe DPE, à un secteur nommé ou à une copropriété particulière. La mention d’un risque à l’échelle du jeu local ne permet donc pas d’affirmer qu’un appartement donné est concerné, ni d’en déterminer le niveau d’exposition.

Pour une lecture centrée sur l’immeuble et ses appartements, deux registres doivent ainsi rester séparés : les diagnostics énergétiques enregistrés et les informations de risques recensées. Les additionner dans un jugement global sur une copropriété supposerait des éléments propres au bien, absents ici. De même, la mention « non renseignée » pour la zone sismique ne peut être reformulée comme une absence de risque. Le potentiel radon de 1 doit être conservé tel quel, sans lui attribuer une conséquence qui n’est pas indiquée dans les faits. Cette présentation distingue ce qui est effectivement renseigné de ce qui reste inconnu, sans établir de hiérarchie entre immeubles ou secteurs.

G depuis 2025, F en 2028, E en 2034 : quel périmètre pour les appartements ?

Les échéances de décence énergétique donnent une portée concrète aux étiquettes, sans résoudre les limites de dénombrement. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent les logements F en 2028 et E en 2034. À Montauban, les 181 diagnostics G, les 531 F et les 1 742 E sont des volumes d’enregistrements, pas un inventaire des appartements proposés à la location. Les faits ne précisent ni leur usage locatif ni le nombre de logements uniques concernés. Ces totaux ne permettent donc pas de chiffrer les appartements effectivement concernés par un nouveau bail.

La vente appelle une distinction supplémentaire entre copropriété et monopropriété. Le périmètre réglementaire fourni pour l’audit énergétique concerne la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole, avec une application à la classe E depuis le 1er janvier 2025. Cette information ne doit pas être étendue à la vente de chaque appartement en copropriété. Au terme de cette lecture, l’extraction du 28 septembre documente donc un contexte communal, mais ne permet ni un inventaire des copropriétés concernées ni un rapprochement entre diagnostics collectifs et individuels. C’est cette séparation des périmètres qui rend les chiffres utilisables sans leur faire décrire des logements qu’ils ne permettent pas d’identifier.

• Location : le repère fourni pour G concerne le critère de décence énergétique d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 en métropole.
• Calendrier prévu : F en 2028 et E en 2034.
• Audit énergétique à la vente : le périmètre fourni porte sur les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G.